Türkiye’nin ödemeler dengesi verilerinde uzun yıllardır süren tablo 2025’te tersine döndü. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, 2025 yılının tamamında yabancılar Türkiye’de satışlar düşüldükten sonra net 2 milyar 343 milyon dolarlık gayrimenkul alımı gerçekleştirdi.
Aynı dönemde Türklerin yurt dışında yaptığı gayrimenkul yatırımları ise 2 milyar 675 milyon dolar oldu. Böylece Türk yatırımcıların yurt dışına taşıdığı döviz, ilk kez yabancıların Türkiye’ye getirdiği tutarı geçti.
Bu gelişmeyle birlikte Türkiye, karşılıklı gayrimenkul yatırımlarında daha önce her yıl kaydettiği net döviz girişinin aksine, 2025’te 332 milyon dolarlık net döviz çıkışı yaşadı.
Yabancıda düşüş, Türklerde güçlü artış
Verilere göre 2025’te: Yabancıların Türkiye’deki net alımları bir önceki yıla göre %17 azalarak 479 milyon dolar geriledi. Türklerin yurt dışı alımları ise %24,2 artarak net 522 milyon dolar yükseldi. Vatandaşlık karşılığı konut uygulamasının etkisiyle önceki yıllarda hızla artan yabancı alımlarında frene basıldığı, buna karşılık Türk yatırımcıların ekonomik korunma, finansal çeşitlendirme ve ikinci yaşam planları doğrultusunda yurt dışına yöneliminin güçlendiği görülüyor.
105,6 milyar liralık yurt dışı alım
TCMB’nin 2025 yılı ortalama dolar alış kuru olan 39,48 TL dikkate alındığında, Türklerin yurt dışında yaptığı 2,7 milyar dolarlık alımın ulusal para karşılığı 105 milyar 609 milyon lira olarak hesaplanıyor.
Bu tutar, yalnızca kayıt içi resmi transferler üzerinden ölçülen hacmi ifade ediyor. Başka bir deyişle, bankalar aracılığıyla yapılan ve ödemeler dengesi istatistiklerine giren işlemleri kapsıyor.
Zirveden düşüşe: Yabancı ilgisi geriliyor
Merkez Bankası verilerine göre yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alımları: 2013’te 3 milyar doları, 2014’te 4 milyar doları, 2018’de 5 milyar doları aşmış,
2022’de 6,3 milyar dolar ile zirve yapmıştı. Sonrasında düşüşe geçen hacim, 2023’te 3,56 milyar dolara, 2024’te 2,82 milyar dolara geriledi. Buna karşılık Türklerin yurt dışı gayrimenkul yatırımları: 2017’de 341 milyon dolar, 2022’de 628 milyon dolar, 2023’te 1 milyar 782 milyon dolar, 2024’te 2 milyar 153 milyon dolar seviyesine çıktı. 2025’te ise 2,7 milyar dolara ulaşarak yeni bir eşik aşıldı.
“Buzdağının sadece ucu”
Ödemeler dengesi verileri yalnızca resmi, kayıt içi döviz transferlerini kapsıyor. Gayrimenkul alımının ödemeler dengesi istatistiğine girebilmesi için paranın bankacılık sistemi üzerinden yasal döviz transferiyle çıkması gerekiyor.
Uzmanlara göre açıklanan 2,7 milyar dolarlık rakam, toplam hacmin sadece alt sınırını oluşturuyor. Gerçek kişilerin ve şirketlerin farklı finansal kanallar üzerinden yaptığı işlemler istatistiklere tam olarak yansımıyor.
Alternatif veya örtük sermaye çıkış yolları
- Kredi ve borçlanma mekanizmaları: Yurt dışı banka hesabı açarak kredi kullanma, yurt dışındaki şirkete borç verme ve geri ödeme gibi işlemler doğrudan “gayrimenkul yatırımı” olarak sınıflandırılmayabiliyor.
- Şirket ve offshore yapılar: Taşınmazın yurt dışında kurulu bir şirket üzerinden alınması durumunda işlem “sermaye aktarımı” olarak görünüyor ve bireysel yatırım istatistiğine girmiyor.
- Nakit ve alternatif transfer kanalları: Nakit taşıma, üçüncü şahıslar üzerinden aktarım veya farklı finansal araçlarla yapılan transferler resmi kayıtlarda gayrimenkul yatırımı olarak görünmeyebiliyor.
Bu nedenle sektör temsilcileri ve danışmanlar, gerçek hacmin resmi verilerin birkaç katına ulaşabileceğini dile getiriyor.