Türkiye konut piyasasında temmuz ayı verileri dikkat çekici bir tablo ortaya koydu.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı verilere göre temmuz ayında Türkiye genelinde 123 bin 603 konut satıldı. Toplam satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17 geriledi.
İlk el konut satışları yüzde 8,6, ikinci el konut satışları ise yüzde 20,8 azaldı.
Ancak aynı dönemde ipotekli konut satışları yüzde 23,7 artarak 23 bin 888’e yükseldi.
İlk bakışta ortaya ciddi bir çelişki çıkıyor:
Konut satışları düşüyor, konut kredisiyle yapılan satışlar artıyor.
Üstelik bu gelişme, konut kredisi faizlerinin hâlâ son derece yüksek olduğu bir dönemde yaşanıyor.
Bankalarda faiz yüzde 2,69’dan başlıyor, yüzde 3,75’e çıkıyor
13 Ağustos 2026 tarihli banka karşılaştırma tablosuna göre konut kredilerinde aylık faiz oranları bankalara göre yüzde 2,69 ile yüzde 3,75 arasında değişiyor.
Tablonun en düşük oranı Halkbank’ta yüzde 2,69 seviyesinde.
Yapı Kredi yüzde 2,88, Ziraat Bankası yüzde 2,89, Kuveyt Türk yüzde 2,87, VakıfBank yüzde 2,95, QNB yüzde 2,99, İş Bankası yüzde 3,10 oran sunarken Garanti BBVA’da oran yüzde 3,24-3,25, Akbank’ta yüzde 3,25-3,75, TEB’de yüzde 3,45 ve DenizBank’ta yüzde 3,68 seviyesinde bulunuyor.
Bu oranların aylık olduğunu unutmamak gerekiyor.
Örneğin aylık yüzde 2,69 faiz, yalnızca 12 ile çarpıldığında bile yıllık yüzde 32,28’e denk geliyor. Bileşik hesaplama yapıldığında yıllık oran yaklaşık yüzde 37,5’e ulaşıyor.
Dolayısıyla “yüzde 2,69 faiz” kulağa ilk bakışta düşük gelebilir ancak 10 yıllık bir kredi için oldukça yüksek bir finansman maliyeti ortaya çıkıyor.
TCMB’nin 2026 Enflasyon Raporu’nda da konut kredisi faizlerinin yüzde 37,2 seviyesinde bulunduğu görülüyor. Merkez Bankası bu veriyi bileşik faiz esasına göre raporluyor.
1 milyon lira kredi alanın hesabı ağır
Rakamları daha anlaşılır hale getirelim.
1 milyon TL’lik konut kredisi 120 ay vadeyle ve aylık yüzde 2,69 faizle kullanıldığında, standart eşit taksit hesabıyla aylık ödeme yaklaşık 28 bin 61 TL oluyor.
120 ay boyunca ödenecek taksitlerin toplamı ise yaklaşık 3,37 milyon TL.
Faiz oranı yüzde 3,25’e çıktığında aynı 1 milyon TL kredi için aylık taksit yaklaşık 33 bin 215 TL, toplam taksit ödemesi ise yaklaşık 3,99 milyon TL oluyor.
Faiz yüzde 3,75’e çıktığında aylık taksit yaklaşık 37 bin 958 TL’ye, 120 aylık toplam taksit ödemesi ise yaklaşık 4,55 milyon TL’ye yükseliyor.
Buradaki hesapta kredi tahsis ücreti, sigorta, ekspertiz ve diğer masraflar bulunmuyor.
Yani yüzde 3,75 aylık faizle 1 milyon TL borçlanan bir tüketici, yalnızca taksitler üzerinden yaklaşık 4,55 milyon TL ödeme yapıyor.
Bu nedenle asıl soru daha da önem kazanıyor:
Bu maliyeti kim göze alıyor?
İpotekli satışın artması, kredi kullanımının patladığı anlamına gelmiyor
Burada TÜİK verilerinin önemli bir ayrıntısı bulunuyor.
Temmuz ayında 23 bin 888 ipotekli satış gerçekleşirken, diğer konut satışları yüzde 23,1 azalarak 99 bin 715’e geriledi.
Dolayısıyla ipotekli satışların toplam içindeki payı yükselirken diğer satışların ciddi biçimde gerilemesi de bu değişimde etkili oldu.
İpotekli satışların toplam konut satışları içindeki payı yaklaşık yüzde 19,3’e yükseldi.
Ancak buradan “23 bin 888 kişi yüksek faizle konut kredisi kullandı” sonucu çıkarmak mümkün değil.
Çünkü TÜİK’in açıkladığı ipotekli satış adedi, kullanılan kredi tutarını göstermiyor.
Bir başka ifadeyle, 6 milyon TL’lik evin 5 milyon TL’sini kendi birikimiyle ödeyen ve yalnızca 1 milyon TL kredi kullanan kişi de ipotekli satış istatistiğine giriyor.
Dolayısıyla ipotekli satış adedindeki yüzde 23,7’lik artış, konut kredisi hacminin de yüzde 23,7 arttığını göstermiyor.
Peki bu krediyi kim kullanıyor?
Yüksek faiz ortamında kredi kullananların önemli bölümünün konutun tamamını krediyle finanse eden tüketicilerden oluşması beklenmemeli.
Daha olası tablo, yüksek peşinatı bulunan ve satın almak istediği konut için finansman açığını krediyle kapatan tüketicilerin ağırlık kazanması.
Örneğin 6 milyon TL’lik bir konut için 4,5 milyon TL’si hazır olan bir tüketici, kalan 1,5 milyon TL’yi krediyle tamamlayabilir.
Bu kişi açısından yüzde 2,69 faiz hâlâ pahalıdır. Ancak 6 milyon TL’lik konutun tamamını krediyle almaya göre çok daha yönetilebilir bir finansman ihtiyacından söz ediyoruz.
Bu nedenle ipotekli satış sayısındaki yükselişin arkasında yüksek peşinat + düşük kredi tutarı kombinasyonunun bulunup bulunmadığı kritik önem taşıyor.
Bunu kesin olarak söyleyebilmek için ise BDDK ve bankacılık sektöründen yeni kullandırılan konut kredilerinin ortalama tutarını görmek gerekiyor.
Bir başka neden: “Faiz daha da düşmeden evimi alayım” düşüncesi
Konut kredisi kullanan ikinci kesim ise faizlerin gelecekte düşeceğini düşünen tüketiciler olabilir.
Bu tüketici açısından hesap şöyle:
“Bugün faiz yüksek ama konut fiyatı daha fazla yükselirse beklemenin maliyeti daha yüksek olabilir.”
Bu durumda tüketici yüksek faizli krediyi bugün kullanıp ileride faizler düştüğünde krediyi yeniden yapılandırmayı hedefleyebilir.
Ancak bu bir beklentidir ve garanti değildir.
Faizlerin ne zaman ve ne kadar düşeceğini bugünden kesin olarak bilmek mümkün değil.
Dolayısıyla bu stratejiyle kredi kullanan tüketicinin iki riski bulunuyor:
Konut fiyatının beklediği kadar artmaması ve faizlerin beklediği kadar hızlı düşmemesi.
Bankaların kredi kampanyaları da önemli
Piyasada standart konut kredisi oranlarının yanı sıra farklı finansman modelleri de bulunuyor.
Örneğin bazı bankalar daha düşük görünen aylık faiz oranlarını peşin faiz ödemesi veya farklı koşullarla sunabiliyor.
Bu nedenle yalnızca ilan edilen aylık faiz oranına bakarak kredi maliyetini karşılaştırmak da doğru değil.
Tüketicinin bakması gereken rakam yıllık maliyet oranı ve toplam geri ödeme.
Çünkü yüzde 2,69 ile yüzde 3,75 arasında ilk bakışta aylık 1,06 puanlık bir fark var gibi görünse de 120 aylık vadede bu fark milyonlarca liraya ulaşabiliyor.
Konut kredisi neden hâlâ kullanılıyor?
Çünkü Türkiye’de konut piyasasında kredi kullanımı tamamen ortadan kalkmış değil.
TCMB’nin Finansal İstikrar Raporu’nda konut kredisi faizlerinin diğer bazı bireysel kredi türlerine kıyasla daha düşük seyrettiği görülüyor. Merkez Bankası ayrıca 2026 başında konut kredilerinde kredi-değer oranlarının yeniden düzenlendiğini ve konutun değeri ile enerji sınıfına göre farklı üst sınırlar getirildiğini belirtiyor.
