Geçtiğimiz günlerde Sözcü gazetesinde Erdoğan Süzer imzasıyla çıkan bir haber, hem yatırım amaçlı konut sahibi olanları, hem de potansiyel alıcıları endişelendirecek nitelikteydi. Habere göre önümüzdeki ay Meclis gündemine gelmesi beklenen bir kanun uyarınca, gayrimenkul devir işlemleri artık gerçek satış bedeli üzerinden yapılacak. Böylece birçok satıcı gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ödemek zorunda kalacak.
Bir gayrimenkulün iktisabı sonrasında kısa sürede yaşanan değer artışlarını takiben yapılan satış ile elde edilen yüksek getirinin vergilendirilmesini amaçlayan ‘gayrimenkul değer artış kazancı vergisi’ aslında uzun yıllardır yürürlükte. Ancak, tapu işlemlerinde gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri beyan edilmediği için bu verginin ödenmesi nadiren söz konusu oluyor. Satış tarihinde gayrimenkulün ediniminin üzerinden 5 yıldan fazla zaman geçtiyse de – fiyat ne kadar yüksek olursa olsun – gelir vergisine tabi olunmuyor.
konut satışları
Yabancılara yapılan konut satışlarında farklı bir durum söz konusu. Yabancıların çoğu gayrimenkulleri T.C. vatandaşlığı ya da oturma izni alma amacıyla satın aldığı için, ilgili konutun piyasa değerini tespit eden bir ekspertiz raporu hazırlanması gerekiyor. Yerli alıcıların konut kredisi kullandığı alım-satımlarda da ekspertiz raporu zorunlu. Bu durumlarda satış işlemi ekspertiz raporundaki değerlemeye yakın bir bedel üzerinden yapılıyor ve satıcıların değer artış kazancı vergisine tabi olma olasılığı artıyor.
Değer artış kazancı vergisi tutarı nasıl hesaplanıyor?
Öncelikle konutun mevcut sahibi tarafından satın alındığı tarihteki, tapu kayıtlarında görünen fiyatı ‘yurt içi üretici fiyat endeksi’ ile güncellenerek, alım fiyatının güncel değeri bulunuyor. Şimdiki satış fiyatından bu güncellenmiş alım fiyatının yanı sıra satıcının ödediği tapu harcı ve – eğer varsa – kredi faiz ödemeleri de çıkarıldıktan sonra belli bir istisna tutarı da (2024 yılında 87 bin lira) düşülerek gelir vergisine tabi olan tutar bulunuyor. (Detaylar için Dünya gazetesindeki bu yazıya bakılabilir.)
Örneğin, 2021 yılının Mayıs ayında 1 milyon liraya alınan bir konut bugün 5 milyon liraya satılırsa herhangi bir vergi ödenmiyor. Çünkü o zamanki 1 milyon liranın güncel karşılığı 5 milyon 252 bin lira. (Nisan 2021’den Nisan 2024’e kadar Yİ-ÜFE yüzde 425 artmış!) Aynı konutun net 6 milyon liraya satılması durumunda gelir vergisi tutarı 163 bin TL, 7 milyon liraya satılması durumunda ise 513 bin TL oluyor. 8 milyonluk satış fiyatı için 863 bin, 9 milyon için 1 milyon 246 bin ve 10 milyon için 1 milyon 646 bin TL vergi tahakkuk ediyor.
Ben hesaplamalar için hesaplama.net’ten yararlandım ama vergi tutarlarını 2024 yılı gelir vergisi tarifesine göre manuel olarak hesaplamak da mümkün. Yani, 110.000 TL’ye kadar %15, 230.000 TL’ye kadar %20, 580.000 TL’ye kadar %27, 3.000.000 TL’ye kadar %35 ve 3.000.000 TL’den fazlası için %40 dilim usulü vergi oranları geçerli.
Verginin konut fiyatlarına etkisi olur mu?
Eğer basına yansıdığı şekilde tüm gayrimenkul satışlarında ekspertiz raporu zorunlu hale gelip, resmi işlemlerin gerçek satış bedeli üzerinden yapılması sağlanabilirse ve 5 yıldan daha uzun bir süre elde tutulduktan sonra satılan konutlardan da değer artış kazancı vergisi alınırsa, konut piyasası üzerinde kayda değer etkiler görülebilir.
Öncelikle, yeni uygulama yürürlüğe girmeden önce alım/satım yapmak isteyen taraflar, konut piyasasının hareketlenmesini sağlayabilirler. Yürürlük sonrasında ise vergi yükünün alıcı ve satıcılar arasında paylaşılması söz konusu olacaktır. Bu başlangıçta alıcılar için olumsuz bir durum olsa da, zaman içinde verginin yatırım amaçlı konut alımını caydırıcı etkisi devreye girecek, gerçek ihtiyaç sahiplerinin konuta erişimi kolaylaşabilecektir. Bakalım ekonomi yönetimi bu önemli reformu hayata geçirebilecek mi?
