70 Gün İlanda Kalan 5 Milyon TL’lik Konut Reel Olarak 4,3 Milyon TL’ye Satıldı!
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi-BETAM’nin Sahibinden.com ilan portalı verileri üzerinden yaptığı analize göre Temmuz 2024 itibariyle satılık konutların ortalama ilanda kalma süresi 70 gün oldu.
Bu veri konut piyasasının değerlendirilmesi açısından son derece önemli.
Nasıl mı?
Gelin başlayalım.
Öncelikle, 5 milyon TL fiyatla evini 70 gün önce satışa koyan biri açısından duruma bakalım.
Haziran TÜFE endeks değeri 2.319 iken Ağustos değeri 2.453 olmuş.
Yani 70 gün için yaklaşık %5,70’lik enflasyon söz konusu.
Bu bahisle, 70 gün öncenin 5 milyon TL’si en kötü ihtimalle 5 milyon 285 bin TL olmalı ki; ev sahibi iki ayda ilanda bekleyen konutun satışından reel olarak zarar etmesin.
Diğer bir ifadeyle, konutun 70 gün ilanda kalması ve 70. gün sonunda 5 milyon TL’ye satılması neticesinde; REEL ZARAR 285 bin TL.
Kısacası, bir an için evin herhangi bir iskonto olmadan 5 milyon TL’ye satıldığı varsayılır ise, satıcı gerçekte yani reel olarak evi; 70 gün öncesinin 4.715.000 TL’sine satmış oluyor.
Zarar bu kadarla kalsa iyi.
Bir de FIRSAT MALİYETİ var.
Yani, şayet ev sahibi 70 gün önce evini o günün satın alma gücü açısından bugünün 5 milyon TL’sine eşit olan 4 milyon 715 bin TL’ye satıp, bu parayı %50 faiz ile 70 gün süresince TL vadeli mevduat hesabına bağlasaydı; yaklaşık 415 bin TL kazanacaktı.
İşte hesaplamaya bu fırsat maliyeti de eklenince, ev sahibinin 5 milyon TL’ye satışa çıkardığı ve 70. gün sonunda satabildiği konut kendisine nominal olarak (enflasyon + fırsat maliyeti) 285 bin TL + 415 bin TL olmak üzere toplam 700 bin TL kaybettirdi.
Özetle, 70 gün önceki 5 milyon TL’lik evin bugünkü REEL FİNANSAL DEĞERİ 4 milyon 300 bin TL’ye geriledi!
5 milyon TL ile 4,3 milyon TL mukayese edildiğinde iki aya denk gelen iskonto oranı kaç?
TAM TAMINA %14!
Yani aylık %7.
O halde ve basitçe, mevcut sıkılaşma döneminde; ilanda bekleyen konutlar, satış fiyatı üzerinden aylık %7 kaybettiriyor.
Biliyorum ve duyuyorum.
Satış fiyatları üzerinden %30’ları geçen iskontolar söz konusu.
Misal, peşin paranız varsa, Ankara’da listesi 20 milyon TL olan konutu 13 milyon TL’ye almanız mümkün.
Eğer oturmak için ev almayı düşünüyorsanız ve en önemlisi peşin paranız varsa; sizlere yazmış olduğum bu iskontoları göz önünde bulundurun ve pazarlığınızı ona göre yapın.
Tabi şuna da dikkat edin.
Konut satamayan müteahhit iflasın eşiğinde olabilir.
Bu nedenle bitmiş projelere bakın.
Durum bu vaziyetteyken,
Yani konut sektörünün sıkılaşma dönemindeki KANGREN HALİ apaçık ortadayken; az buçuk faiz ile varlık değeri arasındaki ilişkiden haberdar olan KONUT SİMASARI LOBİLERİN SÖZDE UZMANLARI bağıra bağıra şarkı söylemeye başladı.
Konutu, ASLA DOĞRU ZAMAN OLMADIĞI HALDE bir yatırım aracı olarak öneriyorlar.
Ve en acısı bunu yaparken utanmıyorlar.
İddiaları şu: Faizler düşmeye başlayacak, konut fiyatları artacak.
Ne faiz olursa olsun, kredi alın konut alın.
Sondan başlayalım.
Yani kredi alın önermesinden tavsiye etmiş oldukları eylemin fiiliyatta gerçekçiliğine bakalım.
Varsayımsal olarak şöyle diyelim.
1 milyon TL peşinatınız var.
Ve 5 milyon TL’ye satılık konut buldunuz.
Hadi gelin %20 peşinatla kredi kullanalım.
Yaklaşık %3 aylık faizle 10 yıllık konut kredisinde aylık taksit 125 bin TL.
Toplam geri ödeme tutarı 15 milyon TL.
5 yıl vadeli konut kredisinde aylık taksit ise yaklaşık 150 bin TL.
Toplam geri ödeme tutarı 9 milyon TL.
Ödeyebilecek misiniz?
Yani her ay bankaya 125 ila 150 bin TL arasında para verebilecek misiniz?
Bu tutarda parası olan adam zaten %50 faiz ile bankaya 5 milyon TL yatırsa aylık 200 bin TL cebine koyuyor.
Sinirleniyorum.
Çünkü, bu sözde uzmanlar insanlara bu denli kolayca öneri verirlerken dönüp aynaya bakmıyorlar, finansal okuryazar cahili olduklarının dahi farkında olmuyorlar.
Faiz düşerse varlık fiyatları artar. Doğrudur.
Nakit akışları sabitse, finansal matematik gereği iskonto oranı azalışı itibariyle nakit akışlarının bugün değeri artar.
Ancak, konut hususunda durum AHKAM KESEBİLECEKLERİ KADAR BASİT DEĞİL!
Küçük bir örnekle anlatayım.
Bir yatırımınız var ve sonsuza kadar her yıl o yatırımdan 200 bin TL nakit akışı elde ediyorsunuz.
İskonto oranı ise %50 ise bugünkü değeri 400 bin TL olan yatırım tutarınız; iskonto oranı %40’a düşerse 500 bin TL’lik bugünkü değere ulaşır (Bugünkü değer, perpetuite yani sonsuza kadar sabit nakit akışları varsayımı altında nakit akışının iskonto oranına bölünmesi suretiyle hesaplanır).
O halde, faizler %50’den %40’a düştüğünde; bunun perpetuite çerçevesinde varlık değerine etkisi %25 artıştır.
Konutların değer ve kira ilişkisini belirleyen kapitalizasyon oranıdır.
Kapitalizasyon oranı vergi sonrası senelik kira gelirinin, konutun piyasa değerine bölünmesiyle elde edilir.
Ankara’da ortalama kapitalizasyon oranı %9 seviyesinde kabul edilebilir (bölgeye, muhite göre değişeceği unutulmamalıdır).
Bu şu demektir: Ankara’da 5 milyon TL’lik bir konut aylık yaklaşık 35 bin TL’ye kiraya verilebilecektir.
BALIK BAŞTAN KOKTU!
Söz konusu konut %20 peşinatla alındı ise, 10 yıl vadeli krediyle 35 bin TL kira gelirine karşı 125 bin TL taksit ödeme durumu söz konusu olur.
Hadi diyelim biz yatırım amaçlı değer artışı hedefliyoruz.
Bu durumda gene farz edelim, abartılı iyimser bir öngörüde bulunalım ve varsayalım ki, 2025 yılında faizler ilk altı ayda %10 düştü.
Yukarıda ifade ettiğim gibi %10’luk faiz indiriminin sabit nakit akışında değer artışına etkisi %25 olacaktır ve konut fiyatı 2025 yılının ilk yarısında 6,25 milyon TL’ye yükselecektir.
Konut fiyatı üzerinden enflasyon ve fırsat maliyeti kaynaklı kayıp eklenmeden dahi 9 ayda kredi ile kira geliri arasındaki fark kaynaklı zarar 810 bin TL olur!
Soru basittir, bu nominal zararı nasıl kapatacaksın?
5 milyon TL’lik 70 gün bekleyen konutun fiyatı teorik olarak 6,25 milyon TL olunca, millet satın almak için sıraya mı girecek?
%9’luk kapitalizasyon oranı korunmalı ki, sadece teorik olarak değil pratik alım satım işlemine konu edilebilecek şekilde de konutun fiyatı 6,25 milyon TL’ye yükselsin. Bu da 2025 yılının altıncı ayı itibariyle kira bedelini 35 bin TL’den 45 bin TL’ye yükseltmek anlamına geliyor.
Yani %30 kira zammı!
Yapabilecek misin bu zammı?
Milletin maaşı o kadar artacak mı?
Erişilebilirlik olacak mı da ev sahibi bu kirayı tahsil edebilecek?
Kısacası,
Siz siz olun finansal okur yazar cahillerine, lobilere kulak vermeyin.
Siz siz olun, 2025 yılında konut için manzara güllük gülistanlık zannetmeyin.
Siz siz olun, konuta değil finansal piyasalara odaklanın.
Her şeyin zamanı elbet gelir lakin konutta o gün bugün değildir.
Sevgi ve vicdanla kalın…
Prof. Dr. Soner GÖKTEN
