Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından Ekim ayı konut fiyat endeksi verileri açıklandı.
Satışlar artarken, reel konut fiyatları %14,7’lik azalış gösterdi.
Ne demek fiyatların reel olarak azalması?
Konut fiyatlarının artış hızının enflasyonun altında kalması anlamına geliyor.
Basitçe şöyle düşünebilirsiniz.
Yıllık %50 enflasyon olduğu varsayımı altında 5 milyon TL’ye aldığınız konutun fiyatı en az 7,5 milyon TL’ye yükselmeli ki; satın alma gücünüzü yani servetinizi reel anlamda koruyabilesiniz. Aksi durumda, yani konutun fiyatı 2,5 milyon TL’den daha az artarsa; nominal olarak yükseldiği zannedilen konut fiyatı gerçekte reel olarak azalmıştır.
Konut fiyatlarında reel azalış sürpriz değil.
Sıkılaşma dönemlerinde böyle olur.
Enflasyonla mücadelenin gayrimenkul açısından net sonucu, konutların birer yatırım aracı olma özelliğini kaybetmesidir.
Öyle de oldu. Son bir yıl itibariyle konutlar yatırım vasfını kaybetti.
NAS ekonomisi geri gelir mi bilemem, lakin rasyonel para politikası yani pozitif reel faiz devam ettikçe konut açısından şu an için herhangi bir yatırım potansiyeli olduğunu söylemek mümkün görünmüyor.
Türkiye’de ranttan nemalanmaya alışmış inşaat ve konut lobisi pazarlama yapadursun; açıklanan konut rakamları şaşırtmıyor, pazarın geldiği durumu net olarak ortaya koyuyor.
Şöyle ki;
Mesele satışların artması değil, reel kaybın devam etmesidir!
Fiyat düşerse talep doğal olarak artar.
Not etmekte fayda var; kırılamayan enflasyon beklentisinin artan satışlar üzerinde de payı var.
Bugün özellikle peşin parayı masaya koyabilenler açısından; oturma amaçlı konut almak için uygun bir ortam var.
Liste fiyatları üzerinden %30’a varan iskonto söz konusudur.
İşte bu nedenle TCMB’nin açıkladığı gibi konut fiyatlarında REEL değil, NOMİNAL DÜŞÜŞ olduğuna inanıyorum.
Türkiye’de gerçek konut alım satım fiyatlarına ulaşmak mümkün değil.
Hele ki bu denli peşin satış söz konusuysa.
Tapuda yazan alım satım fiyatı vergiden kaçınma amaçlı iken, esas bedel elden ödeniyor.
Haliyle de konut fiyatları ilan fiyatları üzerinden endekslenebiliyor.
İlan bedelleri ise gerçeği yansıtmıyor, iskontoları içermiyor.
Sevgi ve vicdanla kalın…
Prof. Dr. Soner GÖKTEN
