Sıkılaşma sürecinde olağan şekilde konut fiyatları reel olarak süreklilik gösterir şekilde düştü.
İnşaat maliyetleri ise reel olarak düşmeye başladı.
Bana göreyse, Paramedya’da yazdığım şekliyle ‘Konutta fiyatlar reel değil nominal düştü!’. (LİNK: https://www.paramedya.com/devami/126483/konutta-fiyatlar-reel-degil-nominal-dustu/ )
Konut fiyatlarındaki (en azından) reel düşüşü nihayet herkes kabullendi.
Lakin inşaat ve emlakçı lobileri halen konutu bir yatırım aracı olarak pazarlamak adına alternatif hikâyeler aramaya devam ediyorlar.
En son hikâye, faizler düşecek konut fiyatları uçacak ve kar edeceksiniz idi.
Ne oranla kredi kullanırsanız kullanın diyeni bile oldu.
Hâlbuki artık konut fiyatları ERİŞİLEBİLİRLİĞİNİ KAYBETTİ!
Diğer bir ifadeyle, 16 milyon zengin ve 70 milyon dar gelirli ve fakir yaratarak gelir dağılımı adaletini ortadan kaldıran, orta direği tarihe gömen NAS deneyi neticesinde; 70 milyon dar gelirli ve fakirde konut alacak para kalmadı.
Biriktiremezler, sıfır faizli kredi taksitini dahi ödeyemezler.
Misal, her ikisi de beyaz yakalı ücretli olan karı kocaya 5 yıl vadeli, eşit anapara taksitli, SIFIR FAİZLE borç verilsin.
Soruyorum: Aldıkları ücretlerle, acaba anapara taksitini dahi ödeyebilirler mi?
Örneğin, Statista tarafından, 2023’ün 4. çeyreğinde yapılan metrekareye dayalı konut satın alma gücü anketine göre; Avrupa’da ortalama konut satın alma gücü 87 metrekare. (LİNK: https://www.statista.com/statistics/1480169/housing-purchasing-power-in-europe-by-country/ )
Yani kredi oranları, hane halkı geliri ve konut fiyatları dikkate alındığında; basit bir mantıkla bir karı koca ortalama 87 metrekarelik bir konuta erişebiliyor.
Avrupa bölgesinde Polonya 48 metrekareyle sonuncu.
IMF araştırma sonuçları itibariyle, Türkiye’de ise konut satın alma gücü, 2023’te sadece 30 metrekare civarında. (LİNK: https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=4655693 )
2024 içinse, konuta erişilebilirlik açısından, Pul Hoffman tarafından yapılan bir çalışma dikkat çekici. (LİNK: https://www.bestbrokers.com/forex-brokers/the-global-cost-of-homes-in-2024-comparing-the-real-mortgage-interest-rates-and-home-prices-around-the-world/ )
Hoffman, metrekare başına reel konut fiyatını reel yıllık ücrete bölerek; konut için metrekare başına bir ERİŞEBİLİRLİK ORANI hesaplamış.
Reel fiyatlar ve ücretler; enflasyon etkisinden arındırılmış tutarları içeriyor.
Yani diğer bir deyişle, enflasyon nedeniyle eriyen parasal değeri kapsam dışında bırakıyor.
Bulduğu sonuçlarda Türkiye, %81,45’lik oran ile tüm ülkeler arasında lider!
Ne demek bu?
2024’te ev satın almak için EN AZ UYGUN FİYATLI ülke Türkiye olacak!
Çünkü Hoffman’ın hesaplamasına göre, 2024’te bir kişi şayet ev almak isterse reel gelirinin yaklaşık %82’isini bir metrekare konut almak için kullanacak.
Geriye kalan %18’lik geliriyle de geçinmeye çalışacak.
Mümkün değil tabi ki!
Başkaca çalışmalar da var ve sonuç neredeyse hepsinde aynı.
Kısacası, Türkiye’de konuta ERİŞEBİLİRLİK ORTADAN KALKTI!
Bu nedenle, istenildiği kadar konut satış ilanlarında fiyatlar artırılsın; alım satım işlemi FİKTİF TABELA ya da LİSTE FİYATLARI üzerinden gerçekleşmeyecek hale geldi.
Bu iki şeye sebebiyet verecektir;
Birincisi, konut ilan fiyatlarında öyle ya da böyle nominal düşüşü net bir şekilde gözlemleyeceğiz.
Ve ikincisi, kira fiyatları reel olarak ciddi seviyede (ve hatta nominal olarak) düşüş gösterecektir.
Sevgi ve vicdanla kalın…
Prof. Dr. Soner GÖKTEN
