Gayrimenkul yatırım fonlarında yatırımcıların en önemli risklerinden biri bir kez daha gündeme geldi.
Re-Pie Portföy Yönetimi tarafından yönetilen Downtown AVM Gayrimenkul Yatırım Fonu’nda, yatırımcıların katılma paylarını fona iade ederek paralarını alma talepleri zamanında karşılanamayacak.
Kurucu şirket tarafından Kamuyu Aydınlatma Platformu’na (KAP) yapılan açıklamada, 1 Ocak-1 Mart 2026 döneminde iletilen ve olağan işlem takvimi gereği 1 Eylül 2026’ya kadar karşılanması gereken geri alım taleplerinin azami bir yıl süreyle ertelenmesine karar verildiği bildirildi.
Fonun nakdi talepleri karşılamaya yetmedi
Açıklamanın en dikkat çekici bölümü ise fonun mevcut likidite durumuyla ilgili.
Re-Pie, fonun mevcut nakit ve kısa sürede nakde dönüşebilir varlıklarının, 1 Eylül’e kadar karşılanması gereken geri alım taleplerinin tamamını karşılamaya yeterli olmadığını açıkladı.
Başka bir ifadeyle yatırımcıların fondan çıkmak için verdikleri taleplerin tamamını karşılayacak kadar hazır likidite bulunmuyor.
Fonun ana portföy varlığı ise Downtown AVM.
Dolayısıyla geri alım taleplerinin tamamının karşılanabilmesi için AVM’ye ait bağımsız bölümlerin kısa sürede, hatta gerekirse acele biçimde satışa çıkarılması gerekecekti.
Fon yönetimi bunun yatırımcıların aleyhine sonuçlanabileceği görüşünde.
“Acele satış” değer kaybı yaratabilir
Re-Pie’nin KAP açıklamasında, Downtown AVM’de yapılacak acele satışların AVM’nin kiracı karmasını, bütünsel ticari ve yönetim yapısını ve operasyonel sürdürülebilirliğini bozabileceği belirtildi.
Şirket ayrıca bu tür satışların önemli iskonto ve değer kaybına neden olabileceğini değerlendirdi.
Bu nedenle yönetim, yatırımcıların paralarını hemen ödeyebilmek için gayrimenkulleri düşük fiyattan satmak yerine, fon portföyünün değerini korumayı tercih etti.
Bu kararın gerekçesi yalnızca fonun mevcut yatırımcılarını korumak değil. Re-Pie, sınırlı likiditenin sadece bazı yatırımcıların çıkış taleplerinin karşılanmasında kullanılmasının aynı talep dönemindeki yatırımcılar arasında eşit işlem ilkesini bozacağını da belirtti.
“Fon battı” anlamına gelmiyor
KAP açıklaması önemli bir ayrımı da beraberinde getiriyor.
Yaşanan durum, Downtown AVM fonunun iflas ettiği veya yatırımcıların paralarını kaybettiği anlamına gelmiyor.
Sorun doğrudan likidite sorunu.
Fonun elinde gayrimenkul varlıkları bulunuyor ancak bu varlıkların kısa sürede nakde dönüştürülmesi, fon yönetiminin değerlendirmesine göre, önemli bir değer kaybına yol açabilir.
Dolayısıyla yatırımcının karşı karşıya olduğu temel risk, parasının tamamen yok olması değil; fon yatırımından çıkmak istediği anda parasını hemen alamaması.
Mevzuat da gerekli likiditenin sağlanamadığı ve portföy varlıklarının satışının yatırımcıların zararına olacağı tespit edildiğinde geri alımların ertelenmesine izin veriyor. Erteleme süresi ise bir yılı aşamıyor.
Dikkat çeken nokta: Bu ilk erteleme değil
Downtown AVM fonuyla ilgili dikkat çeken bir başka gelişme ise bunun ilk erteleme kararı olmaması.
Re-Pie, 11 Şubat 2026 tarihinde KAP’a yaptığı açıklamada da aynı fonun katılma paylarının fona iadesine ilişkin geri alım işlemlerinin azami bir yıl süreyle ertelendiğini duyurmuştu.
Bu nedenle yeni karar, fonun likidite yönetimi açısından daha yakından izlenmesini gerektiren bir gelişme olarak öne çıkıyor.
Üstelik Re-Pie’nin fonun geçmiş finansal raporlarında da likidite riski ayrı bir başlık altında ele alınıyor. Fon finansal tablolarında likidite riski, fonun net fonlama yükümlülüklerini yerine getirememe ihtimali olarak tanımlanıyor.
Yatırımcı açısından kritik soru
Şimdi yatırımcıların önündeki temel soru, Downtown AVM’deki gayrimenkul varlıklarının ne zaman ve hangi koşullarda nakde dönüştürülebileceği.
Çünkü fonun yatırımcısı açısından gayrimenkulün kağıt üzerindeki değeri kadar, gerektiğinde bu değerin ne kadar hızlı ve hangi fiyattan nakde çevrilebildiği de önem taşıyor.
Re-Pie’nin kararı kısa vadede acele satıştan kaynaklanabilecek değer kaybını önlemeyi amaçlıyor.
Ancak yatırımcı açısından bunun karşılığı açık:
Fondan çıkmak isteyen yatırımcı, parasına hemen ulaşamıyor.
Bu nedenle KAP açıklaması “fon battı” şeklinde yorumlanmamalı; ancak fonun likidite kapasitesi açısından ciddi bir uyarı işareti olarak okunmalı.
Özellikle daha önce de geri alım ertelemesi yapılmış olması, Downtown AVM fonundaki likidite yönetiminin bundan sonraki dönemde yatırımcılar tarafından daha yakından takip edilmesini gerektiriyor.
