Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle büyükşehirlerde yaşlanan ve risk taşıyan yapı stokunun yenilenmesi açısından en önemli gündem maddelerinden biri olmayı sürdürüyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından paylaşılan verilere göre İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölüm risk taşıyor. Bunların yaklaşık 600 bininin ise acil dönüşüm gerektirdiği belirtiliyor.
Ortaya çıkan tablo, dönüşüm ihtiyacının yalnızca teknik ve yapısal bir mesele olmadığını, aynı zamanda önemli bir ekonomik ve hukuki paylaşım sorununu da beraberinde getirdiğini gösteriyor. Özellikle aynı binada bulunan ancak farklı özelliklere sahip bağımsız bölümlerin dönüşüm sonrasında ortaya çıkacak yeni değerden hangi oranda pay alacağı, uzlaşma süreçlerinin en kritik başlıklarından biri olarak öne çıkıyor.
TÜİK’in Ağustos 2026’da açıkladığı son veriler de çok daireli yapıların yeni yapılaşma içerisindeki ağırlığını ortaya koydu. Buna göre 2026 yılının ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapılarda iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binaların payı yüzde 71,1 oldu.
Çok sayıda bağımsız bölüm ve farklı hak sahibinin aynı yapı içerisinde yer aldığı bu model, kentsel dönüşümde değerleme sürecinin önemini daha da artırıyor. Çünkü aynı binada bulunan her bağımsız bölüm, konumu ve fiziksel özellikleri nedeniyle aynı ekonomik değeri taşımıyor.
Bir dairenin bulunduğu kat, cephesi, metrekaresi, kullanım niteliği ve binadaki konumu değer üzerinde doğrudan etkili olabiliyor. Bu nedenle dönüşüm öncesindeki mevcut taşınmazların doğru analiz edilmesi ve yeni projede ortaya çıkacak değerin objektif kriterlerle dağıtılması, hak sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların önlenmesi açısından kritik görülüyor.
ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Kemal Cem Onursal, kentsel dönüşümde değerleme sürecinin yalnızca bir rakam belirlemekten ibaret olmadığını belirterek, hak sahiplerinin sürece duyduğu güvenin büyük önem taşıdığını söyledi.
Onursal, “Kentsel dönüşümde en önemli konulardan biri hak sahiplerinin sürece güven duyması. Bu güvenin oluşması için de ortaya çıkan değerin hangi kriterlere göre belirlendiğinin açık ve anlaşılabilir olması gerekiyor. Aynı yapı içerisindeki bağımsız bölümlerin özellikleri birbirinden farklı olduğu için her bir bağımsız bölüme tek bir bakış açısıyla yaklaşmak doğru sonuç vermeyebilir. Mevcut taşınmazların değerinin doğru tespit edilmesi ve yeni projede oluşacak değerin objektif kriterlerle dağıtılması, tarafların ortak bir zeminde buluşmasını kolaylaştırıyor. Dolayısıyla doğru değerleme, kentsel dönüşümde yalnızca teknik bir gereklilik değil, uzlaşının da temel unsurlarından biri” dedi.
Kentsel dönüşüm projelerinde değerleme yapılırken taşınmazların fiziksel özelliklerinin yanı sıra hukuki durumları, konumları ve emsal verileri de birlikte değerlendiriliyor. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu projelerde büyük veri hacminin doğru, güncel ve sistematik biçimde yönetilmesi, değerleme sonuçlarının tutarlılığı açısından önem taşıyor.
Bu süreçte dijital teknolojiler ve yapay zekâ destekli sistemler de değerleme uzmanlarının operasyonel çalışmalarını destekleyen araçlar arasında yer almaya başladı. ARGE Gayrimenkul Değerleme, operasyonel süreçlerinde Creative Solution tarafından geliştirilen Sayısal Akıllı Değerleme Süreç Yönetim Sistemi SADES’ten yararlanıyor.
Sistem, belge yönetimi, veri doğrulama, analiz ve iş akışı gibi değerleme sürecinin farklı aşamalarındaki verilerin daha sistematik biçimde yönetilmesini hedefliyor. Teknoloji, değerleme uzmanının kararının yerine geçen bir yapı olarak değil, uzmanların saha ve belge verilerine daha hızlı ulaşmasını ve analiz çalışmalarına daha fazla zaman ayırmasını destekleyen bir araç olarak kullanılıyor.
SADES, Değer, Vira, 360 ve Radar olmak üzere dört modülden oluşuyor. SADES Değer, yapay zekâ destekli değer tahminleme ve bölgesel veri analizleriyle değerleme uzmanlarına veri temelli referans çıktılar sunuyor. SADES Vira, tapu, ruhsat ve imar belgelerindeki bilgilerin analiz edilerek kontrol alanlarının daha sistematik belirlenmesine katkı sağlıyor.
SADES 360 ise değerleme uzmanlarının akıllı telefonları üzerinden sahadaki taşınmazı dijital ortama aktarmasına, üç boyutlu dijital kat planları oluşturmasına ve saha verilerini standart biçimde kaydetmesine olanak sağlıyor. SADES Radar da değerleme raporlarında eksik, tutarsız veya riskli alanların belirlenmesine destek oluyor.
Onursal, kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörünün temel gündemlerinden biri olmaya devam edeceğini belirterek, dönüşümün hızlanmasının yanı sıra sağlıklı ve güvenilir biçimde ilerlemesinin de önem taşıdığını vurguladı.
“Dönüşümün hızlanması kadar sağlıklı ilerlemesi de önemli” diyen Onursal, hak sahiplerinin karşılarındaki değerin nasıl oluştuğunu anlayabildiği, verilerin doğru yönetildiği ve uzmanlığın teknolojiyle desteklendiği bir yapının anlaşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlayabileceğini ifade etti.
Kentsel dönüşümde asıl meselenin yalnızca tarafların belirli bir rakam üzerinde anlaşması olmadığını vurgulayan Onursal, kalıcı uzlaşının o rakamın hangi veriler ve kriterler üzerinden ortaya çıktığına duyulan güvenle mümkün olacağını söyledi.
