Derler ki insan öldüğünü hemen anlamazmış.
Cenazesi kaldırılır, mezarlığa götürülür, toprağa verilir. Eş dost başında bekler. Dualar okunur. Sonra yavaş yavaş herkes dağılmaya başlar.
İşte o da o anda kalkıp onlarla birlikte gitmek ister.
Ama gidemez.
Ve öldüğünü o an anlarmış.
Konut piyasasında da bugün buna benzer bir manzara yaşanıyor.
Sadece Türkiye’de değil, dünya ekonomi tarihinde uzun süre konuşulacak, ders kitaplarına girecek kadar sıra dışı bir dönem yaşadık. Adına da “Nas dönemi” dedik.
Yüksek enflasyonun ortasında, enflasyonun yarısından bile düşük faizlerle kredi dağıtıldı.
Herkes bunun sonunun nereye varacağını biliyordu.
Gabriel Garcia Marquez’in Kırmızı Pazartesi romanındaki gibi…
Ortada işlenecek bir cinayet vardı ve kasabadaki herkes bunu biliyordu.
Kimse “Ne olacak?” diye sormuyordu.
Herkes “Ne zaman olacak?” diye bekliyordu.
Enflasyon yüzde 80’lere doğru koşarken insanlar yüzde 0,69 faizle konut kredisi çekiyordu. O günlerde birçok kişi evin fiyatına bile bakmadı. Çünkü önemli olan evin kaç para ettiği değildi. Önemli olan paranın bedavaya yakın olmasıydı.
“Bugün almazsam yarın daha pahalı olacak” düşüncesiyle milyonlarca insan piyasaya koştu.
Sonra beklenen oldu.
Enflasyon patladı.
Konut fiyatları patladı.
Maliyetler patladı.
Kiralar patladı.
Ve nihayetinde faturayı yine herkes birlikte ödemeye başladı.
Bugün hâlâ o faturanın içindeyiz.
Ama asıl ilginç olan şu:
Piyasanın önemli bir bölümü hâlâ öldüğünü anlamadı.
Hâlâ mezarlıkta bekliyor.
Hâlâ herkesin geri dönmesini bekliyor.
“Seçim olacak, AKP yeniden düşük faizle para musluğunu açacak.”
“Bir kararname çıkar, kredi yine yüzde 0,69 olur.”
“Bir kampanya gelir, konut yine uçar.”
Bekleyin.
Çok beklersiniz.
O dönem bitti arkadaşlar.
Hem de sadece ekonomik nedenlerle değil, yaşananların faturası artık ortada olduğu için bitti.
Türkiye, enflasyonun altında faizle kredi dağıtmanın bedelini gördü. Bedava paranın aslında bedava olmadığını gördü. Bir süre sonra o paranın kur, enflasyon, kira, konut ve hayat pahalılığı olarak herkesten geri alındığını gördü.
Aynı filmi ikinci kez izleyip bu kez sonunun farklı olacağını bekleyenlere kötü bir haberim var.
O dönem bir daha gelmeyecek.
Ama bizim insanımızın bir başka özelliği var.
Bir yerde fırsat biterse, başka yerde “hayatının fırsatı” mutlaka bulunuyor.
Şimdi de Dubai.
Son yıllarda Dubai’de adeta Türk emlakçı ordusu oluştu. Bildiğim kadarıyla yüzlerce, belki bine yaklaşan Türk emlakçı Dubai’deki konutları Türkiye’deki yatırımcılara pazarlıyor.
Bir dönem Dubai denince herkesin gözünde aynı hikâye vardı.
Dolar bazında kazanç.
Yüksek kira getirisi.
Vergi avantajı.
Yabancı yatırımcı akını.
Her köşede yükselen gökdelenler.
Ve tabii klasik cümle:
“Bugün almazsanız yarın çok geç olabilir.”
Ne tesadüftür ki emlak piyasasında bu cümle hiç değişmiyor.
Sadece şehir değişiyor.
Bir zamanlar İstanbul’du.
Sonra Bodrum oldu.
Ardından Kuzey Kıbrıs.
Şimdi Dubai.
Her dönemin bir “bugün almazsan yarın pişman olursun” hikâyesi var.
Ancak emlak piyasasının broşürleri ile jeopolitiğin haritası aynı şey değil.
İran savaşı ve bölgedeki gelişmeler öncesinde çölde binlerce daire satıldı. İnsanlar gelecekte oluşacağı varsayılan talebi satın aldı. Yapılacak projeleri, gelecek turistleri, gelecek yatırımcıları ve gelecek zenginleri satın aldı.
Bugün ise bazı yatırımcılar için çıkışın, giriş kadar kolay olmadığı konuşuluyor.
Piyasada alıcı bulmak başka, broşürde yatırım fırsatı bulmak başka şey.
Likidite, emlak piyasasının en büyük yalanlarından biridir.
Size istediğiniz zaman satabileceğiniz söylenir.
Ama herkes satmak istediğinde alıcı ortadan kaybolur.
İşte o zaman fiyatın ne olduğu değil, o fiyattan gerçekten alıcı bulunup bulunmadığı önem kazanır.
Bazı yabancı yatırımcıların risk büyüdüğünde daha erken davranıp zararına veya daha düşük fiyatlarla pozisyonlarını kapattığı bir ortamda, bizim yatırımcıya hâlâ “Dubai eski Dubai olacak” hikâyesi anlatılıyor.
Benim itirazım tam da burada.
Riskli bir yatırım olabilir.
Dubai yeniden toparlanabilir.
Toparlamayabilir.
Fiyatlar yükselebilir.
Düşebilir.
Bunların hiçbirini bugün kesin olarak bilemeyiz.
Ama kesinmiş gibi konuşmak başka bir şeydir.
“Buradan kesin kazanırsın.”
“Dubai mutlaka eski günlerine döner.”
“Şimdi tam dipten alma zamanı.”
“Yabancı yeniden akacak.”
Bunlar analiz değil.
Bunlar umut cümleleri.
Ve umut, özellikle Türk yatırımcıya satılması en kolay finansal üründür.
Çünkü biz yatırım yapmayı değil, zengin olma hikâyesi satın almayı seviyoruz.
Birileri çıkıyor, çölde yükselen bir binanın maketini gösteriyor. Arkada palmiye ağaçları, önde sonsuzluk havuzu.
“Bu projeden son üç daire.”
“Türkiye kontenjanı bitiyor.”
“Şimdi girmezseniz geç kalırsınız.”
Allah aşkına…
Bırakın insanlara umut pazarlamayı.
Emlak satıyorsanız emlak satın.
Ama masal satmayın.
Risk varsa riskini de anlatın.
Likidite sorunu varsa onu da anlatın.
Jeopolitik risk varsa broşürün arkasındaki küçük puntolara değil, satış konuşmasının tam ortasına koyun.
Çünkü yatırım danışmanlığı ile “elde kalanı birilerine devretme sanatı” arasında ciddi bir fark var.
Dubai konusunda bugün Türkiye’de yapılan satışların bir bölümünde asıl satılan şey taşınmaz değil.
Gelecek.
Hayal.
Ve eski Dubai’nin geri döneceği beklentisi.
Belki döner.
Belki dönmez.
Ama bir emlakçının görevi “belki”yi “kesin” diye pazarlamak değildir.
Konut piyasasının Nas dönemini unutmadığını görüyoruz.
Mezarlık boşalmış.
Herkes gitmiş.
Ama bazıları hâlâ kalkıp yüzde 0,69 krediyle ev almaya gideceğini düşünüyor.
Dubai’de de benzer bir manzara oluşmasın.
Çünkü bazı yatırımcılar için acı gerçekle karşılaşmak, aldıkları daireyi satmaya çalıştıkları gün olabilir.
İşte o gün, mezarlığın gerçekten boşaldığını anlayabilirler.
Bu arada küçük bir not:
Dubai’yi Çılgın Dondurmacı bile terk etti.
Siz hâlâ “eski Dubai geri geliyor” diyorsunuz.
Belki biraz durup şu soruyu sormanın zamanı gelmiştir:
Herkes giderken, biz tam olarak neyin kuyruğuna giriyoruz?