Konut fiyatları ve kiralar neden artıyor

Prof.Dr.Esfender Korkmaz, konut satışlarının dip yapmasına rağmen fiyatların neden arttığını yazdı:
Merkez Bankası konut fiyat endeksine göre; 2021 Ocak ayında konut fiyatları 2020 Ocak ayına göre, enflasyonun da üstünde, yüzde 30,4 oranında arttı. Üç büyük il itibariyle de, İstanbul’da yüzde 27,7, Ankara da yüzde 29,3 ve İzmir’de yüzde 32,2 oranında arttı.
Öte yandan Cumhuriyet gazetesinin 24 Mart 2021 tarihli haberinde “İstanbul’da kiralık ev fiyatları yüzde 100’ün üzerinde arttı” deniliyordu.
Konut fiyatları ve kiralar; talep yüksek arz sınırlı ise artar.
Talep tarafına bakalım;
TÜİK tarafından açıklanan konut satış istatistikleri ve inşaat sektörü güven endeksine göre;
* 2020 Şubat ayında toplam 118.753 konut satıldı, 2021 Şubat ayında ise 81.222 konut satıldı. Toplam satışlar bir yılda yüzde 31,6 oranında düştü.
* 2020 Şubat ayında yabancıya satılan konut sayısı 4005 iken 2021 Şubat ayında 2694’e düştü. Yabancıya satışlar yüzde 26 oranında geriledi.
* İnşaat sektörü güven endeksi, 2020 Mart ayında yüzde 87,5 iken, 2021 Mart ayında yüzde 8,8 oranında düştü ve 79,8’e geriledi.
Yani talep düşük ve fakat gayrimenkul, konut ve kira fiyatları spekülatif derecede artıyor. Demek ki piyasa rekabet şartları çalışmıyor. Neden çalışmıyor?
1- Bir nedeni pandemidir. Pandemi nedeni ile şehir banliyölerine, yazlıklara, köylere talep arttı. Ömerli’de oturduğum için gördüğüm örnekleri vereyim. Çekmeköy-Ömerli’de pandemi öncesi imarlı arsa fiyatlarının metrekaresi 1000 lira idi. Pandemi sonrası yüzde 100 artı ve 2000 liraya çıktı. Villa kiraları da aynı şekilde yüzde 100 arttı.
Ömerli-Kadıköy arası en az bir saattir. Ömerli-Taksim arası 50 kilometredir. Bir saat on dakikadır. Üstelik paralı yol ve köprüler için de gidiş-geliş günde 50 lira ödüyorsunuz. Buna rağmen bu gibi yerlere talebin artması halkın pandemi yasaklarından ve kalabalıktan uzak olma isteğidir.
Ömerli’den TEM bağlantısında hiç trafik olmazdı. Şimdi pazartesi sabahı Fatih Köprüsü’ne girebilmek için en az 40 dakika yoğun trafik oluyor. Çünkü hafta sonu herkes Şile’den, Sapanca’dan ve Riva’dan dönüyor.
Bu sene Bodrum’da Ege sahilinde yazlık evi olanlar İstanbul’a dönmedi. İmkanı olanlar da aynı yörelerde kiralık ev tutup, gittiler. Bir kısım İstanbullu da köylerine döndü. İstanbul’un nüfusu son bir yılda 57 bin kişi azaldı.
Sayfiye yerlerinin fiyatlarının yüzde 100 artması ortalama fiyatları da artırdı.
2- Bir diğer nedeni Hükümetin TOKİ vasıtası ile konuttan rant sağlama anlayışıdır. Temmuz sonunda Hükümet, kamu bankalarından  ucuz kredi vererek sektöre müdahale etti. Amaç TOKİ ve diğer konut stoklarının erimesiydi. Bir gecede konut fiyatları yüzde 30 arttı. Türkiye’de hükümet eliyle aksak rekabet piyasası yaratıldı. Gayrimenkulde fiyatlar geriye rijittir. Bir defa artınca, bir daha da düşmüyor.
Eksi reel faizle kredi veren kamu bankalarının zararını hazine karşılıyor. Bir başka ifade ile konut alanlara almayanlar vergileri ile gelir transfer etmiş oluyorlar. Gelir dağılımı bozuluyor. Ama hükümetlerin bütçeye gelir sağlamak hedefleri, bu tür sosyal sorunlardan önde geliyor.
3- Pandemi yoksul sayısını artırdı. Ucuz konutlara talep az. Ancak TL’den kaçan büyük fonlar, altına, dövize ve gayrimenkule gidiyor. Altının geçmişi karanlıktır. Altın fiyatları son 50 yılda oldukça inişli-çıkışlı bir trend göstermiştir. Döviz rezervleri eksiye geçince, bankalardaki döviz mevduatında risk beklentisi arttı. Büyük fonlar bu defa gayrimenkul topluyor. Bu nedenle de ortalama fiyatlar da  arttı.
Sonu nereye gider? Pandemi de etkili olmakla beraber, siyasi, sosyal ve ekonomik riskler arttıkça, gayrimenkul piyasasında spekülasyon artıyor ve rekabet dengesi de bozuluyor. İstikrarı sağlayacak olan siyasi iktidarlardır. Ama bugünkü koşullarda  umut Kaf Dağı’nın ardında gibi görünüyor.