Konut fiyatları neden artıyor?

Konut satışları düşmesine rağmen fiyatlar artmaya devam ediyor. Prof.Dr.Esfender Korkmaz, konut fiyatlarının neden arttığını yazdı.
İngiltere de Knight Frank adlı emlak firması  Dünyada 55 ülkeyi kapsayan ve 2021 ikinci Çeyrek (Nisan-Mayıs -Haziran ) dönemi için, emlak fiyat endeksini açıkladı.
Son 12 aylık dönemde dünyada emlak fiyatları ortalama olarak yüzde 9,2 oranında arttı.
Not: Son bir yılda, dünyada enflasyon ortalaması daha düşük kaldı, gelişmiş ülkeler yüzde 3, gelişmekte olan ülkeler ortalaması yüzde 5 oldu.
Dünyada konut fiyatlarının en fazla arttığı ilk üç ülke; Türkiye 29,2, Yeni Zelanda yüzde 25,5  ve ABD yüzde 18,6’dır.
Not: Sanıyorum ki endeks nominal artışları düzenliyor. Oysaki Türkiye’de enflasyon bu iki ülkeden yüksektir. Yıllık TÜFE oranı Türkiye’de yüzde 19,25, Yeni Zelanda’da yüzde 3,3 ve ABD’de yüzde 5,3 oldu. Konut fiyat endeksini  enflasyona göre düzeltirsek reel artış olarak; konut fiyatları Türkiye’de yüzde 8,3, Yeni Zelanda’da 21,5 ve ABD’de 12,6 oranında artmış oluyor.
Hindistan ve İspanya da dünyanın aksine konut fiyatları düştü.
Konut fiyatlarının artması genel olarak pandemiye ve gelişmiş ülkelerde yüksek olan devlet desteklerine bağlanıyor.
Türkiye de konut fiyatları ne kadar arttı?
Türkiye’de Bahçeşehir Üniversitesi Betam’ın eylül ayı tarihli araştırmasına göre; Türkiye’de Ağustos ayı itibariyle geçen sene metrekaresi ortalama 3 bin 155 TL olan konut fiyatları bu sene yüzde 38,9 oranında artarak 4 bin 382 TL’ye yükseldi.  Yİ-ÜFE’ye göre reel artış eksidir, TÜFE’ye göre ise yüzde 16,47’dir.
Yine Betam verilerine göre; Türkiye iller bazında Ağustos’tan Ağustosa konut fiyatlarının en fazla arttığı iller, Aydın yüzde 68,7, Muğla 60,5, Şanlıurfa 49,2 ve Mersin yüzde 47 oranında oldu. Diğerlerinde yüzde 30 ve altında kaldı. Yazlıklar ise sahil kesimlerinde yüzde 63 ile yüzde 105 arasında arttı.
Türkiye de konut fiyatları neden artıyor?
1. Yazlıklar ve müstakil evlerde artışın nedeni pandemidir. Pandemi tekne fiyatlarını da artırdı.
2. 250 dolara Türkiye’de gayrimenkul alan yabancılar, elinde 3 yıl tutması şartı ile vatandaş olabiliyor. Bu sene Ocak- Ağustos arasında 8 ayda bu yolla yabancıya 30 bin 849 konut satıldı. Yalnızca ağustos ayında 5 bin 866 konut satıldı.
Yabancıya satılan konutların yüzde 57’sini Ortadoğu ülke vatandaşları aldı.
3. Konutlar aynı zamanda bir yatırım aracı olarak görülüyor. Mevduat faizleri eksi getiri sağladığı için TL’de tutulan  tasarruflar eriyor. İlave olarak güven sorunu olduğu için tasarruflar TL’den kaçıyor. Gayrimenkul fiyatları kısa dönemde düşse bile Türkiye’nin hızlı nüfus artışı ve hızlı şehirleşmesi orta ve uzun dönemde konut fiyatlarını artıracağı beklentisi var. Ayrıca konutların hem kira getirisi var, hem de değeri artıyor. Bu nedenler le konuta olan talep yüksek seyrediyor.
4. Finansal yatırım aracı olarak, dövize de yatırım yapılıyor. Ancak özellikle son yıllarda, dünyada dolara karşı olan güven kaybı, banknotun geleceği ile ilgili endişe yaratmaya başladı.
Türkiye’de TÜFE bazlı MB reel kur endeksine göre Dolar kuru yüzde 38 oranında daha değerlidir. Bu durum kurları kısmen frenliyor. Ancak ekonomi o kadar kırılgan ve ülke riski o kadar yüksek ki ekonomi yönetiminin ufak yanlışları yeniden yüksek kur artışı yaratıyor. Dahası, şimdilerde siyasi ve ekonomik risklerin  artması  döviz hesaplarından da kuşku duyulmasına neden oldu. Bu nedenle de yatırım amacıyla gayrimenkule talep arttı.
5. Nihayet, son aylarda Siyasi iktidar içinden ve bazı çevreler tarafından doğrudan veya sosyal medya aracılığı ile kayıt dışı ekonomi, kara para suçlamaları açıklandı. Gayrimenkul en iyi kara para aklama aracıdır. Bu durumda talep artışı ve fiyat artışına yol açtı.
Gayrimenkul fiyatlarının dengeye gelmesi için, siyasi ve ekonomik risklerin azalması, demokratik ve hukuki altyapının düzelmesi gerekir.