2008-2009 dünya finansal krizinden önce konut fiyatlarında balon oluşmuştu. Bu balon krizi tetikledi. Bu nedenle dünya konut fiyatlarında balon konusunda daha hassastır. Bunun içindir ki, bir borsa uzmanının (Richard Bernstein) emlak hisseleri piyasasında balon oluştuğunu söylemesi, aşırı dikkat çekti.
İngiltere de Knight Frank adlı emlak firması, 2021 ikinci çeyrek itibariyle son bir yılda dünyada emlak fiyatlarının ortalama olarak yüzde 9,2 oranında arttığını açıklamıştı. Dünyada konut fiyatlarının nominal olarak en fazla arttığı ilk üç ülkenin; Türkiye %29,2,Yeni Zelanda %25,5 ve ABD %18,6 olduğunu belirtmişti.
Türkiye’de; Merkez Bankası Türkiye geneli Konut fiyat (Metrekare) endeksine göre; 2010 yılı Ağustos ayı ile 2021 yılı Ağustos ayı arasında geçen 11 yılda konut fiyatları nominal olarak yüzde 411,54 oranında yükseldi. Bu 11 yılda TÜFE endeksi yüzde 318,60 oranında arttı. Demek ki, konut fiyat endeksinde artış 11 yılda enflasyondan 93 puan daha yüksek oldu.
2010 yılı Ağustos ayında yüzde 121,84 olan MB TÜFE bazlı reel kur endeksi, 2021 yılı Ağustos ayında 62,82 oldu. TL bu dönemde reel olarak yüzde 93,95 oranında değer kaybetti. Kurlar aynı oranda arttı.
11 yılda konut fiyatlarındaki artış, kur artışlarına yakın oldu.
Aynı hesabı 2020 -2021 Ağustos son bir yıl için yaparsak; MB endeksine göre Konut fiyatları nominal olarak yüzde 33,40 oranında arttı. Yıllık TÜFE yüzde 19,25 oldu. Konut fiyatlarında son bir yılda Reel artış yüzde 11,86 oldu.
2020 Ağustos ayında MB TÜFE bazlı reel kur endeksi 63,92 iken 2021 Ağustos ayında 63,09 oldu. Ağustos ayında son bir yılda yüzde 1,31 oranında değer kaybetti. Kurlar da aynı oranda arttı.
Demek ki Türkiye’de konut fiyatları, son on bir yılda kur artışına yakın oldu ve fakat son bir yılda kurların üstünde arttı.
Bazı tespitleri yapabiliriz;
Türkiye’de gayrimenkul fiyatları, TL’ye göre değil, dolara endeksli olarak hesaplanıyor.
Konut fiyatlarının son bir yılda hızla artmasında, pandemi nedeni ile özellikle yazlık konutlara olan yüksek talep etkili oldu. Panik halinde bir talep yaşandı. Ancak pandemi rutinleştikçe bu talepte de azalma yaşanacaktır.
Demek ki, Türkiye’de konut fiyatlarında aşırı balon oluşmuş değildir. Gelirler törpülendiğine göre de, para sisteminde bir kriz olmazsa, konut talebi aynı hızla devam etmez.
Pandemi dışında Türkiye’de konut fiyatlarında zaman zaman spekülatif artışlar ortaya çıkmasına, siyasi iktidarın piyasaya rekabeti bozucu müdahalesi etkili oldu.
1. Hükümet 250 bin dolar veren yabancıya vatandaşlık veriyor. 19 bin kişinin bu yolla vatandaş olduğunu açıkladı.
2. Hükümet seçimlerde ve ekonomiyi canlandırmak için Kamu bankaları eliyle düşük kredi veriyor. Geçen sene bu nedenle konut fiyatları bir gecede yüzde 20 artmıştı.
3. TOKİ uygulaması özel sektör için haksız rekabet yaratıyor. TOKİ konut projelerini kendisi yapıyor, onaylıyor ve harç ödemiyor. Oysaki özel sektör projelerini bir yıla kadar varan bir zaman içinde ancak belediyelerde ve harç ödeyerek onaylatıyor. Devletin görevi haksız rekabeti önlemektir. Oysaki bu durumda TOKİ Özel sektöre karşı haksız rekabet yaratıyor.
4. Konutlar aynı zamanda bir yatırım aracı olarak görülüyor. Mevduat faizleri eksi getiri sağladığı için TL’de tutulan tasarruflar eriyor. İlave olarak güven sorunu olduğu için tasarruflar TL’den kaçıyor.
5. Finansal yatırım aracı olarak, dövize de yatırım yapılıyor. Ancak özellikle son yıllarda, dünyada dolara karşı olan güven kaybı, banknotun geleceği ile ilgili endişe yaratmaya başladı. Dahası bankalardaki döviz mevduatına bir şey olur mu diye tartışma başladı.
6. Son aylarda siyasi iktidar içinden ve bazı çevreler tarafından doğrudan veya sosyal medya aracılığı ile kayıt dışı ekonomi, kara para suçlamaları açıklandı. Gayrimenkul en iyi kara para aklama aracıdır. Bu durumda talep artışı ve fiyat artışına yol açtı.
Son söz; Gayrimenkul fiyatları kısa dönemde düşse bile Türkiye’nin hızlı nüfus artışı ve hızlı şehirleşmesi orta ve uzun dönemde konut fiyatlarını artırır. Ayrıca konutların hem kira getirisi var, hem de değeri artıyor. Bu nedenlerle konuta olan yüksek talep devam eder.
