Tosun Paşa…
İzlemeyeniniz yoktur.
Tellioğulları ve Seferoğulları aileleri, Yeşil Vadi olarak bilinen gayrimenkul mülkiyeti için mücadele vermektedirler.
En önde atılanı ise KÜÇÜK ENİŞTEDİR!
Şevkle öne atılır lakin sonra bir güzel DAYAĞINI YER! Ancak dayak yediğini de kabul etmez.
İşte bizim konut piyasası da bu misal.
Küçük enişteler gaza gelmekte,
Öne atılmaktadır.
Küçük eniştenin temel problemi,
REEL FİYAT ile NOMİNAL FİYAT arasındaki farkı BİLMEMESİDİR.
Konutun nominal fiyatı artıkça para kazandığını zanneden,
Bu yüzden alışkanlık itibariyle konutu yatırım aracı olarak gören küçük enişte,
Kendisine “konut fiyatları daha artmaz” diyenlere de sinirlenir.
Öne atılır, “BURASI TÜRKİYE KARDEŞİM. BURADA KONUT FİYATLARI DÜŞMEZ” der!
Halbuki bilmez,
Belki de öğrenmek işine gelmez.
Hatta televizyonlara çıkan kimi diğer finansal okuryazar cahilleri dinleyerek, konut fiyatlarının düşmeyeceğine inandırır kendisini.
Lakin nominal konut fiyatları enflasyon kadar artmaz ise,
Konutun REEL FİYATI yani enflasyondan arındırılmış değeri azalmış olur!
Basitçe şöyle ifade edebiliriz.
Misal 1 yıl önce örneğin 5 milyon TL’ye aldığınız konutu, şayet enflasyon %100 ise bugün 10 milyon TL üzerinde bir nominal bedele satmalısınız ki reel olarak kazanç elde edin. Aksi taktirde yani konut fiyatı bir yıl sonra 8 milyon TL olmuş ise, bu sizin konut yatırımından fayda sağladığınız anlamına gelmez. Çünkü 5 milyon TL’den 8 milyon TL’ye çıkan bir nominal fiyat artışında siz kazanç elde ettiğinizi düşünürken aslında %100 enflasyonda varlık yani konutunuz satın alma gücü açısından 2 milyon TL değer kaybı yaşamıştır. Yani konutun nominal fiyatı artıyor gibi görünürken, reel fiyatı düşmüştür.
Nitekim Türkiye’de epey bir zamandan sonra ilk kez konut fiyat artışları temmuz-ağustosta enflasyon artışının altında kaldı.
Yani REEL KONUT FİYATLARI düştü.
Erişebilirlik, yani mevcut fiyatlardan konut alabilme kabiliyetinin de iyice azaldığı göz önüne alınırsa (ki konut satışlarındaki düşüş verisi ve ivmesi bu paradoksa işaret ediyor),
Konutun reel fiyatlarında düşüşün devam edeceği öngörülebilir.
Hatta reel faizde negatiften pozitife geçiş, reel fiyat düşüşlerini ateşleyebilir.
Netice olarak da,
“Tutmayın küçük enişteyi salın” denebilir ancak,
“Küçük enişte muhtemelen dayak yer!”
Sevgi ve vicdanla kalın.
Doç. Dr. Soner GÖKTEN
