Merkez Bankası faiz indirdi ve görünen o ki Ocak ayında 250 bp daha indirime gidecek.
Konut kredisi kullananlar ise, yapılandırma heyecanıyla yanıp tutuşmuş vaziyette.
Çokça soru geliyor; ‘yapılandırma yapabilecek miyiz?’ diye.
Baştan söyleyeyim, 2025’in ilk altı ayında KESİNLİKLE HAYIR!
Öncelikle şunu bilelim.
Bankalar için GELİR, KREDİ FAİZİDİR.
Yani kredinin anaparası bir anlam taşımaz.
Sıkılaşma dönemlerinde, temel mevduat bankacılığı faaliyeti itibariyle yüksek maliyetlerle (ödenen faiz) toplanan parayı, temerrüt riski nedeniyle yüksek getirili (alınan faiz) kredilerde kullanmak kolay değildir.
İşte bu nedenle bankalar; stratejik olarak faiz indirim döngüsüne oynarlar.
Diğer bir ifadeyle faiz indirim döngüsünde para kazanabilecekleri alternatiflere yönelirler.
Tahviller önemli bir alternatiftir.
Diğeri ise KONUT KREDİLERİDİR.
Peki Neden?
Konut kredileri uzun vadelidir.
Bu bahisle konut kredisi kullanan bir müşteri banka tarafından bağlanmış olur.
Müşteriye sigorta satılır, kredi kartı verilir, vadesizde parası tutulur vs.
Ayrıca, Türkiye’de ‘başımı sokacak bir evim olsun’ kültürü nedeniyle takibe düşme olasılığı en düşük krediler konut kredileridir.
Takibe düşülse bile; en kötü durumda ipotek altındaki gayrimenkul bankanın uhdesine geçer.
Konut değerinin misal yüzde 30’u kredi kullanan tarafından peşinat olarak ödenmiş ise; temerrüt durumunda banka aslında ipotekli konutu yüzde 30 iskontoyla edinmiş olacaktır.
Ayrıca konut kredileri AZALAN BAKİYELER esasıyla kullandırılmaktadır.
Görünürde eşit taksitler söz konusudur lakin ilk 5 taksitin yüzde 90’ından fazlası faiz ödemesidir.
Yani bankalar, faiz ödemelerini yani GELİRLERİNİ kredi taksit ödemelerinin başında elde eder.
Geriye kalan ise anaparadır. Bu analitiğin detayını 15 Eylül 2024 tarihli ‘Faiz düşüş beklentisi ile konut alınır mı?’ başlıklı Paramedya yazımda bulabilirsiniz (LİNK: https://www.paramedya.com/devami/122520/faiz-dusus-beklentisi-ile-konut-alinir-mi/ ).
Hâlihazırda bankalar yüzde 45-47 düzeyinde mevduat faizi ödeyerek kaynak toplamaktadır ve Türkiye’de ortalama vadeli mevduat süresi 32 gündür.
Ve cari olarak kullanılan konut kredilerinin faizi ise yüzde 40 seviyesindedir.
Yani, mevcut durumda bankalar açısından basitçe yüzde 46 maliyete karşın konut kredisinden yüzde 40 gelir söz konusudur.
Bankaların amacı, vadeli mevduat süresinin kısa; konut kredilerinin ise uzun vadeli olması nedeniyle, faiz düşüşünden nema elde etmektir.
Yani şu anki tabloda zarar yazan konut kredisinden ileride kar elde edebilmektir.
İşte bu nedenle bankalar açısından net gelir ancak MEVDUAT FAİZİNİN KONUT KREDİSİ FAİZİNİN ALTINA DÜŞMESİ durumunda söz konusu olacaktır.
Merkez Bankası, faiz koridorunu daralttı.
Kredi büyümesi limitlerini düşürdü.
Diğer bir ifadeyle, faiz düştü ancak sıkılaşma korundu.
Bu durumu, yer yer, bankaların fonlama maliyetlerinin mevduat faizinin üzerinde gerçekleşmesinden gözlemliyoruz.
Mart ayında yüzde 40’ın altına sarkması mümkün hale gelen bir enflasyon seyri mevcut.
Merkez Bankası bu bahisle Ocak ayında 250 bp indirime giderse; elimizde Mart ayı sonuna kadar yüzde 45’lik bir politika faizi kalıyor.
Mevduat faizlerinde 200 ila 300 bp çekilme ile Mart ayı itibariyle yüzde 38-40 civarında bir enflasyona karşılık yüzde 42-43 civarında TL mevduat faiziyle karşılaşacağız.
Bu haliyle, bugün itibariyle yaklaşık yüzde 40 ile konut kredisi kullanmış olanların Mart ayına kadar bankalar tarafından yapılandırma yapabilmeleri mümkün görünmüyor.
Temmuz-Ağustos ise yapılandırma için en erken dönemler olarak belirginleşebilir.
Ancak bunun olabilmesi içi, mevduat faizlerinin ilgili aylarda yüzde 35 altına çekilmesi ve bunun içinde enflasyonun yüzde 30 seviyesine yakınsaması gerekir.
Böyle olsa dahi, bankalar yapılandırmadan geri durmak isteyeceklerdir çünkü nemalanmaları için süre gerekecektir.
Bu nedenle, bana göre yapılandırma imkânı; her şey yolunda giderse; yani yüzde 25-27 düzeyindeki bir enflasyonu görebilirsek; 2025 Kasım ve Aralık aylarında elverişli hale gelir.
Ve son bir kelam: Konut kredisi için acele etmenin manası yoktur.
‘Faizler düştü ev fiyatları uçtu’ güdüsü ise konut kredisiyle zengin olacağını zannedenler için geçerli değildir. Mevcut tabloda NAS yani negatif reel faiz söz konusu değildir. Ayrıca hep söylediğim gibi; konuta erişebilirlik ortadan kalkmıştır. Fiyatı artır artırabildiğin kadar… Kime satacaksın?
Sevgi ve vicdanla kalın…
Prof. Dr. Soner GÖKTEN
