Türkiye’de konut fiyatlarının 2023 yılında ulaştığı zirvenin ardından enflasyon karşısında reel olarak gerilediği belirlendi. Merkez Bankası’nın açıkladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre konut fiyatları nominal olarak artmaya devam etse de artışın enflasyonun altında kalması nedeniyle reel düşüş sürüyor. Buna göre Şubat 2023 ile Şubat 2026 arasındaki üç yıllık dönemde konut fiyatları reel bazda yüzde 10’un üzerinde geriledi.
Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatları şubat ayında aylık bazda nominal olarak yüzde 1,79 artarken yılın ilk iki ayında artış yüzde 5,46’ya, yıllık artış ise yüzde 26,36’ya ulaştı. Ancak Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı tüketici fiyat endeksi aynı dönemde aylık yüzde 2,96, yılın ilk iki ayında yüzde 7,95 ve yıllık bazda yüzde 31,53 artış gösterdi. Enflasyondan arındırıldığında konut fiyatlarının şubatta reel olarak yüzde 1,14, yılın ilk iki ayında yüzde 2,31 ve yıllık bazda yüzde 3,93 gerilediği hesaplandı.
Konut fiyatlarındaki bu gerilemede 2023 sonrasında uygulanan sıkı para politikasının etkili olduğu değerlendiriliyor. Politika faizinin yüzde 8,5 seviyesinde bulunduğu Haziran 2023 öncesinde negatif reel faiz ortamı ve baskılanan döviz kurları, tasarruf sahiplerini alternatif yatırım araçlarına yöneltmişti. Bu süreçte konut piyasası güçlü talep görmüş, kira fiyatlarındaki hızlı yükseliş de yatırımcıları konuta yönlendirmişti. Nitekim Şubat 2022 ile Şubat 2023 arasındaki bir yıllık dönemde konut fiyat endeksi nominal olarak yüzde 142,72, reel olarak ise yüzde 56,41 artış kaydetmiş ve piyasada güçlü bir fiyat balonu oluşmuştu.
Haziran 2023 sonrasında ekonomi yönetiminin politika değişikliğine giderek faiz artışlarına başlamasıyla konut piyasasında dengelenme süreci başladı. Şubat 2023 ile Şubat 2024 arasındaki dönemde yıllık enflasyon yüzde 67,07 olurken konut fiyatlarının artışı enflasyonun gerisinde kaldı ve konut fiyat endeksi reel olarak yüzde 0,85 düşüş gösterdi. Faizlerin yüksek seyrini sürdürdüğü Şubat 2024–Şubat 2025 döneminde ise yüzde 39,05’lik enflasyona karşılık konut fiyatlarının nominal artışı yüzde 31,32’de kaldı ve bu dönemde reel düşüş yüzde 5,56’ya ulaştı. 2024 sonunda politika faizinde yeniden indirime başlanmasına rağmen konut kredisi faizlerindeki düşüş sınırlı kaldı ve fiyatlardaki reel gerileme hız keserek devam etti.
Üç yıllık dönemin toplamına bakıldığında Şubat 2023–Şubat 2026 arasında kümülatif enflasyon yüzde 205,57 olurken konut fiyatlarının toplam nominal artışı yüzde 174,89’da kaldı. Bu fark konut fiyatlarında üç yılda reel olarak yüzde 10,04’lük bir düşüşe işaret etti.
Türkiye’nin en büyük üç konut piyasası olan İstanbul, Ankara ve İzmir’de de fiyat artışlarının enflasyonun altında kaldığı görülüyor. Son bir yılda konut fiyatları İstanbul’da yüzde 28, Ankara’da yüzde 29,7 ve İzmir’de yüzde 25,8 artarken bu artışlar reel olarak sırasıyla yüzde 2,7, yüzde 1,4 ve yüzde 4,4’lük gerilemeye karşılık geliyor.
Konut fiyatları reel olarak düşüş gösterirken kiralardaki artış ise daha yüksek seyretmeye devam ediyor. Yeni kiraya verilen konutları ölçen Yeni Kiracı Kira Endeksi şubat ayında aylık yüzde 1,6 arttı. Endeks yıllık bazda nominal olarak yüzde 34,2 yükselirken enflasyondan arındırıldığında reel artış yüzde 2 olarak hesaplandı. Yeni kira artışları son bir yılda İstanbul’da yüzde 41, Ankara’da yüzde 36,1 ve İzmir’de yüzde 34,1 olarak gerçekleşti.
Öte yandan son üç yıldaki reel gerilemeye rağmen konut fiyatlarının uzun vadede hâlâ yüksek seviyede olduğu görülüyor. Şubat 2021 ile Şubat 2026 arasındaki beş yıllık dönemde kümülatif enflasyon yüzde 632,32 olurken ortalama konut fiyatlarının nominal artışı yüzde 1.169,2’ye ulaştı. Bu verilere göre konut fiyatları reel olarak beş yıl öncesine kıyasla hâlâ yaklaşık yüzde 73 daha yüksek seviyede bulunuyor.
Kaynak: Naki Doğan
