Türkiye konut piyasasında son üç yılın verileri, dikkat çekici bir kırılmaya işaret ediyor. Fiyatlar nominal olarak artmaya devam etse de, enflasyon karşısında konutun değeri geriliyor. Şubat itibarıyla ortaya çıkan tablo, özellikle 2024 sonrası dönemde konutun yatırım aracı olma niteliğinin zayıfladığını gösteriyor.
2023 yılında yüzde 142,72’ye ulaşan konut fiyat artışı, izleyen yıllarda sert şekilde yavaşladı. 2024’te yüzde 65,65’e, 2025’te yüzde 31,32’ye ve 2026’da yüzde 26,36’ya gerileyen artış oranı, enflasyonun gerisinde kaldı. Böylece reel getiriler negatife döndü.
Özellikle 2025 yılında yüzde -5,56 ile en belirgin reel kayıp yaşanırken, 2026’da da düşüş yüzde -3,93 ile devam etti. Bu durum, konutun artık enflasyona karşı koruma sağlayan bir yatırım olmaktan uzaklaştığını ortaya koyuyor.
Reel kayıp nasıl hesaplanıyor?
Reel değişim, konut fiyat artış oranının aynı dönemdeki enflasyon oranından arındırılmasıyla hesaplanıyor. Başka bir ifadeyle, konut fiyatlarındaki nominal artıştan enflasyon düşülerek gerçek getiri bulunuyor. Örneğin 2026 yılı için konut fiyat artışı yüzde 26,36 iken, yıllık enflasyon yüzde 31,53 seviyesinde. Bu durumda konutun reel getirisi negatif oluyor. Tabloda yer alan -3,93’lük oran, endeks bazlı hesaplama yöntemi nedeniyle basit farktan farklılaşabiliyor.
📊 Konut fiyatlarında nominal ve reel değişim (Şubat itibarıyla)
| Yıl | TÜFE (%) | Yıllık Enf. (%) | KFE | Konut Fiyat Değişimi (%) Cari | Reel (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 16,27 | 15,61 | 16,98 | 31,73 | 13,94 |
| 2022 | 25,13 | 54,44 | 32,30 | 90,22 | 23,17 |
| 2023 | 39,00 | 55,18 | 78,40 | 142,72 | 56,41 |
| 2024 | 65,15 | 67,07 | 129,87 | 65,65 | -0,85 |
| 2025 | 90,59 | 39,05 | 170,55 | 31,32 | -5,56 |
| 2026 | 119,16 | 31,53 | 215,51 | 26,36 | -3,93 |
Dönüm noktası: 2024
2021–2023 döneminde konut fiyatları enflasyonun oldukça üzerinde artarak güçlü reel kazanç sağlamıştı. Ancak 2024 itibarıyla bu tablo tersine döndü. Artan kredi maliyetleri, sıkılaşan finansman koşulları ve talepteki yavaşlama, fiyat artış hızını aşağı çekti.
Nominal artış yanıltıyor
Veriler, konut fiyatlarının hâlâ arttığını gösterse de bu artışın alım gücü açısından bir karşılığı olmadığını ortaya koyuyor. Başka bir ifadeyle, konut sahibi olanlar kağıt üzerinde kazanç sağlarken, bu kazanç enflasyon karşısında eriyor.
Piyasa yeni denge arayışında
Üç yıldır süren reel kayıp, konut piyasasında yeni bir fiyatlama dönemine girildiğine işaret ediyor. Sektörde hem yatırımcı davranışlarının hem de fiyat beklentilerinin yeniden şekillenmesi kaçınılmaz görünüyor.
