Borsa paydaşları tarafından dillendiriliyor,
Kara pazarlamacılar tarafından reklam ediliyor,
Adeta inşaat ve emlak rantı lobisinin ekmeğine yağ sürülüyor.
Denilen şu: Faizler düşecek, gayrimenkul yatırım ortaklıkları-GYO hisseleri uçacak!
Açık söyleyeyim, bu NAS deneyi, yani ‘negatif reel faiz’, borsa yatırımcılarının davranışsal tecrübelerine ve finansal okuryazarlıklarına CİDDİ ÖLÇÜCE ZARAR verdi!
Genellikle liyakati ve bilimi öteleyerek geçmişte yaşanılanı teorik derinliğine hakim olmadan, basit pratik deneyimle iki faktör arasındaki ilişkiye indirgemeyi bilgi zanneden bir ekosistemle karşı karşıyayız.
Nasıl mı?
NAS döneminde;
Faiz düştü, konut fiyatları arttı.
Faiz düştü banka hisseleri arttı.
Faiz düştü GYO hisseleri arttı.
Peki, şimdi ne olacak?
Faiz düşünce aynısı olacak!
Ben de cevaplayayım: Hayır efendim, öyle olmayacak!
Pozitif reel faiz korundukça, yani faiz enflasyonun üzerinde kaldıkça; NAS dönemindeki kaslı kuvvetli enflasyon canavarını ve finansal matematik çerçevesinde negatif reel faizli iskonto oranı ile yüksek ölçekli pozitif reel kazancı hisselerin genelinde göremeyeceksiniz.
NAS döneminde öyleydi, ne alsan gidiyordu.
Bu sefer, özellikle GYO’larda SEÇİCİ OLMAK durumundasınız.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım portföylerinden SÜREKLİLİK GÖSTERİR KAZANÇ sağlamak üzere tesis edilen yapılardır.
Yani inşaatçı değildirler, yap-satçı değildirler; kısacası İNŞAAT MÜTEAHHİTİ değildirler.
GYO’nun teşkilindeki finansal amaç; ticari gayrimenkul portföylerinden elde edilen kira veya sermaye kazancı ile yatırımcıların nemalandırılmasıdır.
Bu tür gayrimenkuller ise YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER olarak sınıflandırılır.
O halde, en basit şekliyle, ticari gayrimenkul portföyünün yani yatırım amaçlı gayrimenkullerinin etkin bir GYO’nun varlıklarının ağırlıklı kısmını oluşturması beklenir.
Hep ifade ediyorum: Bence, özellikle son dönemde etkin ve yararlı icraatlar yapan SPK’nın en başarısız dairesi GYO’lardan sorumlu dairesidir. Çünkü çürük yumurtalara GYO dönüşümü izni vererek ve onların halka arz olmasını sağlayarak, borsada GYO ÇÖPLÜĞÜ yaratmıştır. Yatırım amaçlı gayrimenkullerden ziyade STOK ŞİŞKİNİ yani yap-satçı özelliği fazla olan tüzel kişiliklerin GYO olarak işlem görmesini temin ederek; GERÇEKTEN GYO ÖZELLİĞİ gösterenlerin finansal okuryazarlığı düşük yatırımcılar nezdinde algısal ve bilgi destekli seçicilik üstünlüklerini ortadan kaldırmıştır.
Haliyle de yatırımcılar; teorik altyapıdan yoksun olarak seçicilikten uzak şekilde kara pazarlamacıların ‘faiz düşünce GYO hisseleri uçacak’ söylemine terk edilmiş ve belki de asla yatırım yapılmaması gereken şirketlerin kucağına itilmiştir.
GYO seçiminde neye dikkat etmeliyiz, hangi faktörlerin arka planını bilmeliyiz?
Birinci faktör: ‘GYO’lar gerçekten iskontolu işlem mi görüyor?
NAS döneminde, negatif reel faiz enflasyon canavarını körüklemiştir.
Bu durum GYO’lar için fırsat yaratmış, yatırım amaçlı gayrimenkuller cari piyasa değerlerine göre değerlemeye tabi tutulmuştur.
Yüksek tutarlı değerlemeler GYO’ların gerçekleşmemiş kar yazmalarına (nakit girişi yok) ve bilanço aktif değerleri ile Özkaynak değerlerinin muhasebe tutarlarının artmasına yol açmıştır.
Sıkılaşma sürecinde GYO’ların hisse fiyatları ciddi anlamda düşünce; piyasa değerleri bilanço değerlerinin altında kalmış ve bu olgu ‘GYO’lar yüksek düzeyde iskontolu fiyatlanıyor’ söylemini beraberinde getirerek; GYO’ların pazarlanmasına dayanak olarak sunulmaya başlanmıştır.
İkinci faktör: ‘GYO’larda esas olan nedir?
Hâlbuki GYO’lar tarihsel bazda hep iskontolu işlem görmüştür.
NAS dönemi neticesi olarak da; sonrasında sıkılaşma dönemiyle birlikte iskonto düzeyi artmıştır.
Ancak unutulmamalıdır ki; artık bu iskonto her GYO için kapanmayacaktır.
İyi bir GYO’nun ticari portföyü olmalıdır.
Yani yap-satçı değil, yani stok yoğun değil; yatırım amaçlı gayrimenkul yoğun bilançoya sahip olmalıdır.
Umarım yatırıcımlar bu yazılanlara kulak verirler ve borsamızda iyi ve kötü GYO’lar birbirinden ayrılır.
Sevgi ve vicdanla kalın…
Prof. Dr. Soner GÖKTEN
